Changer de syndic

 

Le changement de syndic entraîne parfois des bouleversements dans la façon dont une copropriété est gérée. Cette démarche s'avère pourtant inévitable dans certaines circonstances. Comment entamer cette transition sans faire de faux pas ? Quelles sont les règles à respecter pour changer de syndic ?

 

Changement de syndic, ou comment optimiser la gestion de votre copropriété

 

La législation française encadre strictement le processus de changement de syndic. Souvent, ce remplacement intervient après révocation du syndic pour manquement à ses obligations ou pour abus, lorsque son mandat de gestion arrive à échéance ou si votre syndic démissionne.

Dans ces trois cas, le changement de syndic doit être considéré comme une opportunité, une occasion de recruter un gestionnaire compétent et capable de servir au mieux les intérêts des copropriétaires et de l'immeuble. D'où l'importance de respecter scrupuleusement les étapes-clés prévues par la loi au moment de changer de syndic.

En dehors de ces trois situations, le changement de syndic peut être motivé par l'application de la loi ALUR, modifiée en 2014, puis 2017. Ce texte impose notamment la mise en concurrence du syndic tous les 3 ans, avec la possibilité de remplacer le syndic tous les ans.

 

Étape 1 : La sélection des candidats syndics

Plusieurs profils de syndics existent sur le marché. Cela ne signifie pas que tous ces acteurs correspondent automatiquement au profil de votre copropriété. Entre les grandes franchises immobilières, les opérateurs régionaux, les syndics familiaux, les acteurs « low cost » et les syndics de proximité, sans oublier les syndics bénévoles, l'offre en la matière pullule. Peu importe la structure ou le profil du gestionnaire, le meilleur syndic pour votre copropriété doit remplir au moins trois critères :

Proximité géographique et organisationnelle

Le meilleur syndic pour votre copropriété possède un siège ou une représentation près de votre immeuble, et gère des lots structurellement comparables à ceux de votre copropriété.

Disponibilité et réactivité

Un bon syndic, peu importe son envergure, se doit d'être disponible et prêt à intervenir rapidement à la demande des copropriétaires. Pensez donc à vérifier le nombre et la nature des immeubles gérés par chaque candidat. Un syndic engagé dans plus de 1000 lots – entre une vingtaine et une trentaine d'immeubles – aura du mal à offrir des prestations et des solutions sur mesure à chacun de ses clients.

Conformité avec la loi ALUR

La rigueur juridique des candidats se voit à travers le contrat de syndic qu'ils vous soumettent. Ce document doit respecter les normes de présentation et de contenu fixées par la loi ALUR du 26 mars 2015. Le contrat précise notamment les services de gestion courante obligatoires inclus dans le forfait (en annexe 1) et, en annexe 2, les prestations susceptibles d'entraîner une facturation supplémentaire. La présence de clauses nouvelles, non prévues dans le contrat-type de la loi ALUR, devrait vous alarmer.

 

Étape 2 : Inclure le vote de syndic à l'ordre du jour de l'assemblée générale de copropriété

Après sélection du meilleur syndic par le conseil syndical, vous devez informer tous les copropriétaires de l'avancée du projet de changement de gestionnaire. Pensez également à informer le syndic actuel, par lettre recommandée avec accusé de réception. Inscrivez ensuite le vote du nouveau syndic à l'ordre du jour de la prochaine Assemblée générale.

En réalité, outre la confirmation de la désignation du nouveau syndic, l'Assemblée Générale doit aussi valider le contrat de syndic retenu lors du processus de sélection. Cela implique d'envoyer une copie des propositions de contrats des candidats aux copropriétaires, bien avant la tenue de l'Assemblée Générale de copropriété. Les copropriétaires se mobiliseront en masse pour le vote si vous expliquez clairement les motifs du changement, que ce soit une révocation du syndic, une démission de syndic ou une fin de mandat.

 

Étape 3 : Le vote à l'assemblée générale

Un avis de convocation à l’assemblée générale vous est remis quelques semaines avant la fin du mandat du syndic. Il vous faudra alors examiner ce qui est à l’ordre du jour. En temps normal, le syndic que vous souhaitez révoquer est présente lors de l’assemblée générale et propose toujours un renouvellement, mais quasiment jamais de voter pour un nouveau syndic, surtout si les copropriétés ont opté pour ne pas renouveler le contrat.

Un premier suffrage est alors effectué et si l’unanimité est atteinte, le syndic est directement demi de ses fonctions. Afin de reconduire un mandat, le syndic de copropriété devrait se fixer pour but de recueillir le maximum de voix des co-titulaires selon l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965. Dans le cas où le nombre de votes requis n’est pas assuré, un deuxième suffrage peut être évoqué immédiatement ou à un autre moment selon l’accord conclu entre les parties.

Durant le deuxième suffrage selon l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, il faut que le syndic obtienne la majorité des voix des copropriétés ayant participé ou qui sont représentées pour qu’il regagne son mandat. Dans le cas contraire, le syndic ne reprendra pas ses fonctions et son contrat sera irrémédiablement révoqué.

Ainsi, la désignation d’un nouveau syndic se fait par un suffrage à la majorité de l'article 25-1. Si un candidat remporte la majorité des voix de tous les copropriétaires lors du premier vote, il remporte de facto l'élection. Par contre, si une majorité ne se dégage pas lors du premier tour, un second vote à lieu pour départager les candidats qui ont recueilli au moins un tiers des suffrages. Le candidat qui obtient la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés remporte alors le contrat de gestion copropriété. La nomination du nouveau syndic doit être inscrite dans le PV de l'assemblée générale par le secrétaire de séance.

 

Étape 4 : La passation entre les deux syndics

Légalement, le nouveau syndic prend sa fonction dès son élection à l'Assemblée générale des copropriétaires. Autrement dit, le contrat de l'ancien syndic prend fin le jour du vote. Le nouveau syndic a donc la responsabilité de garantir une passation en douceur avec l'ancien gestionnaire. Il lui incombe notamment de récupérer les fonds et les documents de copropriété auprès de l'ancien syndic. Les meilleurs syndics parviennent à finaliser toutes les démarches liées à cette transition en 1 ou 2 mois maximum.

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