Le financement des travaux la copropriété

 Depuis plusieurs années, la politique du Gouvernement s'efforce d'aider les particuliers à financer les travaux d'amélioration énergétique de leurs logements, en leur apportant des aides fiscales ou des subventions. Depuis le Grenelle de l'Environnement, les établissements bancaires sont également mobilisés pour apporter des crédits à taux réduits. Les conseils régionaux, les conseils généraux, et d'autres collectivités locales, ainsi que les caisses de retraite, les distributeurs d'énergie... ont également décidé d'apporter des aides financières aux particuliers. Les principales aides sont détaillées ci-dessous.


Les Certificats d’Économie d’Énergie (CEE)

Prix travaux

Le dispositif des CEE constitue l'un des instruments principaux de la politique de maîtrise de la demande énergétique. Il repose sur une obligation de réalisation d’économies d’énergie imposée par les pouvoirs publics aux vendeurs d’énergie appelés les « obligés » (électricité, gaz, chaleur, froid, fioul domestique, carburants pour automobiles). Ceux-ci sont ainsi incités à promouvoir activement l’efficacité énergétique auprès de leurs clients : ménages, collectivités territoriales ou professionnels.

 

Une copropriété, qui réalise des travaux entraînant une diminution des consommations d’énergie, a le droit de valoriser les économies d’énergie générées, en obtenant une compensation financière à ces travaux, via le dispositif des CEE. Attention, la copropriété doit contractualiser l’obtention de cette contribution financière, en échange de la future attestation de fin de travaux, avant le déclenchement de l’opération.

 

Le volume des CEE est calé sur l'économie d’énergie, non sur le volume des travaux. La valeur des CEE est fixée au cas par cas, selon la taille et la complexité des dossiers. Elle varie de quelques pourcents (fenêtres, isolation thermique par l’extérieur) à 75% (remplacement d’une grosse chaufferie) du coût des travaux. Dans tous les cas, elle est définie avant les travaux, et garantie : elle peut donc être prise en compte dans les plans de financement.

Les copropriétés doivent passer par un intermédiaire, qui peut-être : un obligé, un éligible, une structure collective ou un 2e intermédiaire entre la copropriété et les trois types d’intermédiaires.

 

Cet intermédiaire apportera son concours financier aux travaux d’économies d’énergie (à hauteur des économies d’énergie générées, et du prix des CEE sur le marché), en échange d’une attestation de réalisation des travaux correspondants.

La copropriété bénéficiaire devra produire une attestation sur l’honneur du rôle moteur de l’intermédiaire (demandeur de CEE) dans la mise en œuvre de l’opération.

Parallèlement, la loi de transition énergétique favorisant la rénovation des bâtiments accentue les aides pour les ménages très modestes. Ainsi, à partir du 1er octobre 2015 et pour la période 2016 à 2017, les personnes répondant aux critères d’éligibilité de l’Anah (revenus très modeste) peuvent bénéficier d’une bonification des CEE : ces derniers sont doublés.


Le crédit d'impôt pour la transition énergétique (CITE)

Le taux de crédit d’impôt pour la transition énergétique est fixé à 30 % des dépenses réalisées (montant plafonné) dans le cadre de travaux de maîtrise de l’énergie. Le CITE est à destination des maisons individuelles et des logements collectifs définis comme résidence principale et dont la construction est achevée depuis plus de 2 ans. Pour les immeubles collectifs, le CITE peut aussi bien porter sur le logement lui-même que sur les parties communes, soit la quote-part de travaux collectifs correspondant au logement occupé.

 

Depuis le 1er janvier 2015, les critères techniques des travaux éligibles au CITE sont semblables à ceux exigés pour obtenir l’éco-prêt à taux zéro. Le détail est accessible ci-dessus (respect des caractéristiques techniques minimales et des critères de performance énergétique).

 

Le crédit d’impôt est calculé sur les prix TTC des équipements et des matériaux, le plus souvent hors main d’œuvre. Une exception à cette règle : les travaux d’isolation thermique des parois opaques (murs, planchers, plafonds rampants sous toiture...) et la pose d’échangeur de chaleur souterrain des pompes à chaleur géothermique, pour lesquels le crédit d'impôt s'applique au coût des matériaux ET de la main d'œuvre.

 

A noter que les dépenses pour les matériaux d'isolation thermique et coût de la main d'œuvre pour les parois opaques sont soumises au taux de 30 % dans la limite d'un plafond par m² de 150 € TTC en cas de parois isolées par l’extérieur et de 100 € TTC en cas de parois isolées par l’intérieur (matériel et pose). Enfin, la réalisation des diagnostics de performance énergétique ouvre droit au CITE par période de cinq.

Conditions d’obtention :

Il faut dans tous les cas que l’installation soit réalisée par l’entreprise qui fournit les matériaux. Ces derniers doivent être « Reconnu Garant de l’environnement » (RGE).

Pour un propriétaire occupant ou un locataire :

Les dépenses ouvrant droit au crédit d’impôt sont limitées à 8 000 euros pour une personne seule et à 16 000 euros pour un couple, pour un même contribuable et une même habitation. Il est majoré de 400 euros par personne à charge selon leur nombre.

Ce plafond vaut pour les dépenses effectuées au cours d’une période de cinq années consécutives comprises entre le 1er janvier 2012 et le 31 décembre 2016. Le contribuable qui effectue des dépenses à plus de 5 ans d’intervalle pourra bénéficier du plafond à deux reprises. Les propriétaires bailleurs ne sont plus éligibles au CITE depuis le 1er janvier 2014. Ils peuvent cependant déduire les dépenses engendrées par les travaux de leurs revenus fonciers.

 

Le CITE est cumulable avec l’éco-PTZ, les aides de l’Anah et des collectivités territoriales. A noter que le crédit d’impôt est calculé sur le montant des dépenses éligibles, déduction faite des aides et des subventions reçues par ailleurs. Enfin, si le crédit d’impôt est supérieur au montant de l’impôt dû, ou si le contribuable est non-imposable, l’excédent est remboursé.


Les subventions de l’ANAH

 C’est quoi ?

Cette subvention est attribuée en fonction des niveaux de revenus pour un montant de 35 % à 50 % maximum du montant HT des travaux, dans la limite d’un plafond de travaux de de 7 000 € à 10 000 €). Une prime supplémentaire au titre des « investissements d’avenir » modulé selon les revenus des ménages est accessible :

  • 2 000 € pour les propriétaires occupants très modestes
  • 1 600 € pour les propriétaires occupants modestes

Dans le cas d’auto-réhabilitation accompagnée (ARA), le financement est de 300 € HT / jour pour 40 jours maximum, avec l’obligation d’être accompagné par une entreprise spécialisée (AMO).

Pour qui ?

Pour les propriétaires dont les ressources (n-2) ne dépassent pas un certain seuil. Deux niveaux de plafonds de ressources déterminent le taux maximum de subvention dont peuvent bénéficier les propriétaires : les ménages modestes et ceux très modestes. Les seuils dépendent également de la localisation du projet et du nombre de personnes composant le ménage.

Quelles sont les conditions d’obtention ?

Le logement doit être construit depuis plus de 15 ans, et être habité au titre de résidence principale pendant au moins 6 ans. Les travaux doivent être d’un montant minimum de 1500 € (sauf pour les propriétaires aux ressources les plus modestes). Ils doivent garantir une amélioration de la performance énergétique du logement d’au moins 25 %, ne pas avoir débuté avant la constitution du dossier et ils doivent être intégralement réalisés par des professionnels du bâtiment. Enfin, la propriété ne doit avoir été acquis en bénéficiant du prêt à taux zéro (PTZ) dans les cinq dernières années.

Un accompagnement possible

Une prestation d’accompagnement par des organismes délégataires de compétences (ADIL ou DDT(M) sur www.anah.fr ou au 0820 15 15 15 (0,15€/min)) est possible pour vous aider sur les aspects financiers, les diagnostics et l’aide à la conception du projet. Elle est gratuite  si vous êtes en OPAH (Opérations Programmées de l’Amélioration de l’Habitat, se renseigner en mairie pour savoir si c’est le cas) et payante hors OPAH.

 

Aide complémentaire au programme « Habiter mieux »

C'est quoi ?

Il s’agit d’une prime complémentaire aux aides de l’Anah. Elle peut être accordée par le conseil régional, le conseil général, la communauté urbaine, d’agglomération, de communes ou la mairie. La subvention peut ainsi être amenée à doubler dans la limite de 500€ (si la collectivité locale aide elle aussi ces ménages).

Pour qui ?

Elle est destinée aux propriétaires aux ressources les plus modestes

A quelle condition ?

La collectivité doit avoir signé un contrat d'engagement avec l'Anah.

 

Dispositifs d’aide pour les syndicats de copropriété et les propriétaires bailleurs

 

C’est quoi ?

Il s’agit de subventions pour travaux variant de 25% à 35% maximum selon le type de travaux, accompagnées d’avantages fiscaux, et dans certains cas, de primes complémentaires.

Pour qui ?

Les syndicats de copropriété

Dans le cadre des opérations programmé d’amélioration de l’habitat OPAH « copropriété dégradée », la copropriété en difficulté peut être éligible à l’Anah sous conditions de justifier d’un gain énergétique minimum de 35 %. De plus, elle perçoit une prime FART (Fonds d’aide à la rénovation thermique) de 1 500 € par lot principale d’habitation.

Les propriétaires bailleurs

Pour des propriétaires qui s’engagent, d’une part, à louer à des ménages dont les ressources sont plafonnées et qui occupent le logement à titre de résidence principale et, d’autre part, qui s’engagent auprès de l’Anah dans le cadre d’une convention à loyer maîtrisé pour une durée de 9 ans.

 

Lorsque les travaux énergétiques justifient un gain énergétique minimum de 35 % et l’obtention de l’étiquette D (ou E dans certains cas), l’Aide à la Solidarité Ecologique (ASE) peut être octroyé en complément de l’Anah.

 

Quelles sont les conditions d’obtention ?

Le logement doit être construit depuis plus de 15 ans, les travaux ne doivent pas être commencés et être réalisés par une entreprise du bâtiment, et ils doivent répondre à une situation préalablement identifiée par un spécialiste. Enfin, une fois terminés, les travaux devront atteindre un niveau de performance énergétique correspondant au minimum à l’étiquette E.

Les avantages fiscaux et les primes

Les avantages fiscaux correspondent à une déduction fiscale sur les revenus fonciers bruts allant de 30 % à 60 %, voire 70% dans le cadre d’un dispositif Solibail (en savoir plus sur www.solibail.fr).

Quels sont les délais ?

Les délais de commencement des travaux sont d’un an après décision d’octroi. Les délais d’achèvement de travaux sont de trois ans (cinq ans si copropriété en difficultée) à compter de la décision d’octroi.

 

Aide aux gros travaux de réhabilitation du logement :

Lorsque le logement a été diagnostiqué insalubre (haut niveau de dégradation), le montant des aides varie :

Pour des gros travaux de réhabilitation d'un logement indigne ou très dégradé :

- 35 % du montant total des travaux HT, avec un maximum de 350 €/m² dans la limite de 28 000 € par logement.

Pour des travaux de mise en sécurité et de salubrité :

- 35 % du montant total des travaux HT, avec un maximum de 262,5 €/m² dans la limite de 21 000 € par logement.

Pour des travaux de rénovation :

- 25 % du montant total des travaux HT, avec un maximum de 187,5 €/m² dans la limite de 15 000 € par logement.


TVA réduit à 5,5%

 Les travaux de rénovation énergétique éligible au crédit d’impôt transition énergétique bénéficient du taux de TVA à 5,5%.  Ce taux s’applique également à la main d’œuvre, à l’entretien et aux travaux indissociables induit par l’amélioration énergétique du bâti (déplacement des radiateurs ou dépose de sols par exemple). Les autres travaux de rénovation ou d’ordre esthétique sont soumis à un taux de 10%. Parallèlement, la TVA à 5,5 % est applicable aux abonnements relatifs aux livraisons d’énergie calorifique distribuée par réseau et à la fourniture de chaleur distribuée par réseau (produite à 50 % minimum par des énergies renouvelables).

Pour qui ?

La TVA 5,5 % est destinée au propriétaire occupant, bailleur, syndicat de copropriété, locataire, occupant à titre gratuit et société civile immobilière.

Sous quelles conditions ?

Le logement destiné à être réhabilité doit être achevé depuis plus de deux ans, qu’il s’agisse d’une résidence principale ou secondaire, d’un logement collectif ou d’une maison individuelle.


L'éco prêt à taux zéro

C’est un prêt sans intérêt pour financer des travaux lourds qui permettront de diminuer sensiblement la consommation énergétique du logement. Il peut s’élever au maximum à 30 000 euros par logement et se rembourse en 3 à 10 ans. Le remboursement peut être prolongé à 15 ans pour des travaux plus lourds (minimum de 3 opérations de travaux parmi le bouquet défini ci-dessous).

 

Ce prêt est à destination des propriétaires qui réalisent des travaux dans un logement à usage de résidence principale, construit avant le premier janvier 1990. Il est accessible à tout propriétaire ou copropriétaire, occupant ou bailleur, sans condition de ressources. En copropriété, chaque copropriétaire peut faire individuellement une demande d’éco-prêt à taux zéro pour les travaux réalisés par la copropriété. Au moins 75 % des quotes-parts de l’ensemble de la copropriété doivent être compris dans les lots affectés à l’usage d’habitation.

 

L’éco-prêt à taux zéro peut être accordé pour financer soit :

Les travaux (sur les bâtiments achevés après le 1er janvier 1948) visant à atteindre un seuil minimum de « performance énergétique globale » (*variable suivant localisation et altitude du bâtiment). Les prescriptions d’amélioration doivent être calculées par un bureau d’études thermiques selon la méthode TH-C-E ex. Les seuils sont les suivants :

-        Cep final < 150 kWh/m²/an*     si              Cep initial > 180 kWh/m²/an*

-        Cep final < 80 kWh/m²/an*        si              Cep initial < 180 kWh/m²/an*

La réalisation d’un bouquet de travaux constitué d’au moins 2 catégories de travaux parmi les 6 suivantes :

1.    L’isolation de la toiture (100 % de la surface totale) dont les caractéristiques techniques minimales sont les suivantes :

              - Planchers de combles perdus : R ≥ 7 (m².K) / W

              - Rampants de combles aménagés : R ≥ 6 (m².K) / W

              - Toiture terrasse : R ≥ 4.5 (m².K) / W

2.    L’isolation des murs donnant sur l’extérieur :

              - Isolation par l’intérieur ou par l’extérieur avec la caractéristique minimale : R ≥ 3.7 (m².K)/W

              - Isolation des planchers bas sur vide sanitaire, sous-sol ou extérieur : R ≥ 3 (m².K)/W

3.  Le remplacement des fenêtres et portes fenêtres donnant sur l’extérieur et le remplacement éventuel des portes donnant sur l’extérieur avec les caractéristiques techniques minimales :

               - Fenêtre ou porte-fenêtre : Uw ≤ 1,3 W / (m².K) et Sw ≥ 0.3

               - Fenêtre ou porte-fenêtre : Uw ≤ 1,7 W / (m².K) et Sw ≥ 0.36

               - Fenêtre de toiture : Uw ≤ 1,5 W / (m².K) et Sw ≥ 0.36

               - Vitrage de remplacement sur menuiserie existante : Ug ≤ 1.1 W / (m².K)

               - Seconde fenêtre devant une fenêtre existante : Uw ≤ 1.8 W / (m².K) et Sw ≥ 0.32

               - Volet isolant : R ≥ 0,22 (m².K) / W

               - Porte donnant sur l’extérieur : Ud ≤ 1,7 W/(m².K)

4.    L’installation, la régulation ou le remplacement d'un système de chauffage (associé ou non à un système de ventilation performant ou d'une production d'eau chaude sanitaire), avec les caractéristiques techniques minimales suivantes :

- Chaudière + programmateur de chauffage : à condensation ou à micro-cogénération (dont la puissance de production électrique ≤ 3kVA)

- Les pompes à chaleur spécifiques dont l’intensité maximale au démarrage est de 45 A en monophasé ou 60 A en triphasé dont les caractéristiques sont :

-   PAC géothermiques sol/sol, sol/eau ou eau glycolée/eau : COP ≥ 3.4

-   PAC air/eau : COP ≥ 3.4

- Les équipements de raccordement à un réseau de chaleur alimenté par des énergies renouvelables ou une installation de cogénération.

 

Travaux complémentaires tel que :

- Le calorifugeage des réseaux de production et/ou distribution de chauffage et d’eau chaude sanitaire avec une résistance thermique : R ≥ 1.2 (m².K) / W

- Les répartiteurs de chauffage ou compteurs d’énergie thermique pour les bâtiments équipés d’une installation centrale ou raccordés à un réseau de chaleur.

 

Les appareils de régulation de chauffage :

- Maison individuelle : régulation centrale par thermostat d’ambiance ou par sonde extérieure comprenant horloge de programmation ou programmateur mono ou multizone / régulation individuelle terminale des émetteurs de chaleur / limitation de puissance électrique / gestion d’énergie ou de délestage.

- Logement collectif : (idem que maison individuelle) / vannes d’équilibrage des installations de chauffage / matériels nécessaires pour la mise en cascade de chaudières / système de télégestion / régulation centrale des installations mixtes (chauffage et ECS).

 

5.    L’installation d'un système de chauffage utilisant une source d’énergie renouvelable, avec les caractéristiques techniques minimales suivantes :

-  Chaudière bois < 300 kW + programmateur de chauffage : classe 5 au moins.

-  Equipements fonctionnant au bois ou autres biomasses (Poêle bois, foyer fermé, insert de cheminée intérieure) dont les caractéristiques répondent au minimum à :

- Rendement énergétique ≥ 70 %

- Concentration moyenne de CO ≤ 0.3 %

- Indice de performance environnemental ≤ 2

- Equipements de production d’électricité utilisant de l’énergie hydraulique, éolienne ou de biomasse.

 

6.    L’installation d’un système de production d’eau chaude sanitaire utilisant une source d’énergie renouvelable tel que :

- Equipements de chauffage ou d’ECS fonctionnant à l’énergie solaire, avec des capteurs certifiés CSTBat, Solar Keymark ou équivalent (dans la limite d’un plafond de 1 000 € TTC / m² hors tout de capteurs solaires).

-  PAC dédiée à la production d’ECS captant de l’énergie :

-  De l'air ambiant : COP > 2,4

-  De l'air extérieur : COP > 2,4

-  De l'air extrait : COP > 2,5

-  Géothermique : COP > 2,3

-  Equipements de chauffage fonctionnant à l’énergie hydraulique.

 

Le plafond de 30 000 euros ne peut être obtenu que dans le cas d’un bouquet d’au moins 3 gros travaux énergétiques ou d’une étude thermique. Il peut s’élever à 20 000 euros pour la réalisation de 2 gros travaux d’amélioration énergétique du logement. Un seul éco-prêt à taux zéro peut être accordé par logement. Parallèlement, les travaux doivent être réalisés par des professionnels qualifiés « Reconnu Garant de l’Environnement » (RGE). Il est possible de cumuler l’éco-PTZ et le crédit d'impôt « transition énergétique », à la condition que les revenus (n-2) du foyer fiscal n'excèdent pas :

-        25 000 € pour une personne célibataire, veuve ou divorcée

-     35 000 € pour un couple soumis à une imposition commune et 7 500 € supplémentaires par personne à charge. Enfin, sous réserve de certaines conditions fiscales, l’éco-PTZ peut être cumulé à l’aide à la solidarité écologique, les aides de l’Anah et celles des collectivités.