Loi ELAN copropriété

 

Un changement encore plus radical que la loi ALUR

La loi ALUR proposait une meilleure organisation pour chaque assemblée générale de copropriété, avec une nouvelle forme de conseil d'administration et un président pour la copropriété, mais également un renforcement des responsabilités du syndicat professionnel au niveau légal, avec également une limitation de leurs honoraires avec un plafond légal pour éviter toute forme d'abus. La nouvelle réforme ELAN a, elle, pour objectif d'encore améliorer ces nouvelles adaptations au niveau légal, pour encore faciliter l'organisation des assemblées et améliorer les conditions de copropriété pour les personnes concernées. Cette nouvelle loi instaure également le bail réel solidaire dans le fonctionnement de la copropriété, pour permettre aux ménages plus modeste d'acquérir un bien.

 

 

Que modifie la loi ELAN au niveau des paiements et de la représentativité ?

Cette nouvelle loi permet de donner plus de possibilités de représentation par d'autres personnes aux assemblées, si la copropriété est particulièrement large. Mais cette possibilité peut être réduite à seulement trois voix dans une assemblée, si cette présence est égale à 10% de l'assemblée. Le délai de prescription est également déjà modifié, en passant de 10 à 5 ans. Cela implique par exemple que des charges impayées peuvent seulement être récupérées jusque 5 ans après le moment où elles étaient dues, mais plus après. Cette procédure de récupération de charges est également modifiée, avec une nouvelle possibilité de regrouper toutes les paiements qui n'ont pas été honorés devant un juge de fond pour obtenir le paiement de ces factures impayées.

Jusqu'ici, une procédure était nécessaire pour chaque fois que ces paiement n'étaient pas effectués, ce qui compliquait la procédure de récupération de ces paiements. Une autre rectification est de prendre en compte le droit de vote en assemblée de chaque membre d'un couple qui est copropriétaire d'un bien immobilier. La nouvelle loi ouvre le droit à une subdélégation de pouvoirs en assemblée, si la personne en question n'est pas interdite de subdélégation en assemblée.

Les obligations de paiement en retard pour les charges se voient élargies aux paiements de frais de travaux. Cela veut dire que ces paiements devront être effectués la même année que l'émission de leur facture. Les réalisations de travaux décidées par une assemblée générale de copropriété ne peuvent maintenant plus être réalisés qu'après deux mois, car un délai doit être respecté pour permettre une éventuelle contestation de ces projets. Toute personne utilisant un chauffage dans une copropriété doit être munie d'un compteur de consommation, pour pouvoir partager les frais de chauffage de manière plus équitable. La définition des travaux de rénovation réalisés pour la copropriété par le syndicat est également élargie, par exemple en intégrant la possibilité d'accès pour des services de secours. Cela permettra d'améliorer les conditions de réalisation de travaux d'utilité publique pour l'ensemble de la copropriété.

Toutefois, si l'assemblée souhaite mettre en place une meilleure gestion de la résidence avec des mesures d'économie d'énergie concrètes, les décisions ne peuvent plus maintenant qu'être acceptées à la majorité absolue des personnes concernées par les parties communes. Les anciens termes ne fonctionnaient qu'avec la majorité des personnes présentes à l'assemblée. Ce changement pourrait compliquer les prises de décision pour la gestion de la résidence, si certains membres sont particulièrement passifs ou systématiquement absents des réunions d'informations.

 

Un extranet amélioré et de nouvelles protections contre le syndic de copropriété

Depuis 2015, la mise en place d'un extranet par le syndicat doit permettre aux membres de la copropriété de consulter les documents administratifs essentiels pour l'organisation générale de la copropriété. Cependant, ce fonctionnement ne serait en pratique que peu utilisé car les documents disponibles via ce système ne seraient que trop limités. La nouvelle loi veut donc changer cette situation en intégrant une liste claire des documents qui doivent figurer sur ce système. Le conseil serait aussi maintenant en droit d'obtenir tous les documents nécessaires pour son fonctionnement qu'il demande auprès du syndicat.

Des sanctions sont définies dans la loi contre le syndicat, s'il manque de fournir les documents au conseil et qu'il ne met pas en ligne la liste minimum de documents requis par la loi. Si le syndicat ne communique pas les documents demandés un mois après la demande du Conseil, une amende sera comptabilisée par jour supplémentaire de manquement à communiquer les documents. L'amende serait toutefois plafonnée aux honoraires que peut recevoir le syndicat.

 

Une redéfinition de la copropriété et de ses conditions de participation

La séparation entre syndicat et assemblée de copropriété se veut encore plus marquée, avec une interdiction de pouvoir choisir les éventuels mandats de l'assemblée pour le syndicat. La définition de partie commune est élargie avec la nouvelle loi. Toutes les notions à caractère juridique présentes dans une copropriété font partie de cette copropriété, comme par exemple les droits à effectuer certains actes, comme la construction ou l'affichage. Les termes de la loi veulent également marquer plus fortement la séparation entre copropriété et partie privée.

Cette nouvelle définition ne deviendra toutefois obligatoire qu'en 2021. Les colonnes montantes électriques deviendront la propriété du syndic de copropriété, si l'assemblée de copropriété ne s'y oppose pas. Cette nouvelle mesure doit faciliter la mise en oeuvre de mesures techniques d'intérêt général, par exemple en cas de panne ou de rénovation nécessaire. Une participation aux assemblées de copropriété devient maintenant possible par visioconférence grâce à cette nouvelle loi. Cet élargissement des possibilités de participation est même élargie à la possibilité de voter par correspondance aux assemblées de la copropriété. Mais cette modification suscite quelques inquiétudes, par rapport au fait que les votants ne pourra pas discuter ou écouter les autres participants à l'assemblée, ce qui devrait tout de même être important dans le cadre d'une copropriété dont les membres discutent l'un avec l'autre.

Cela pourrait laisser une porte ouverte à des réactions et positions irrationnelles de certains membres d'une copropriété. Une autre décision particulièrement formaliste de la nouvelle loi est le fait que les formulaires mal complétés sont considérés comme des voix négatives, de même que les abstentions. Cela pourrait toutefois encourager les membres de l'assemblée de s'engager plus sérieusement dans leurs votes, s'ils veulent que certaines mesures soient prises. Les votes par correspondance seraient toutefois considérés défavorables, s'ils sont envoyées alors que les termes de la question sur laquelle porte le vote ont été modifiés fortement.

 

Les dates d'entrée en vigueur des nouveautés de la loi ELAN

Les ordonnances redéfinissant les termes de la copropriété n'entreront en vigueur qu'en juin 2020. Celles-ci doivent permettre l'agencement de plusieurs copropriétés au sein d'une même organisation avec syndicat. Les autres termes relatifs au code de la propriété n'entreront qu'en novembre 2020 en vigueur. Ces dispositions redéfinissent les termes de fonctionnement de la copropriété en tant que telle, ainsi que ses aspects juridiques. L'objectif de ces termes est de rassembler tout un ensemble de termes et règles qui ont été formulés à différents niveaux dans la juridiction, en en proposant une synthèse améliorée et harmonisée. Ces dernières mesures seraient toutefois relativement hypothétiques dans leur fonctionnement, car le gouvernement pourrait encore les adapter en fonction d'autres réalités légales.

 

 

Recevez plusieurs devis pour la gestion de votre copropriété.

Recevez plusieurs devis pour la gestion de votre copropriété.

Comparer les offres

Recevez plusieurs devis pour la gestion de votre copropriété.

Comparez gratuitement