Les étapes d’un premier investissement locatif : 5 points à respecter

Vous avez de l’argent que vous voulez placer durablement ? Dans ce cas, vous pouvez vous tourner vers l’investissement locatif. Grâce à l’investissement locatif, vous aurez une source de revenus supplémentaires. De plus, vous aurez droit à des déductions fiscales (selon le type d’investissement) et générerez des bénéfices qui peuvent parfois couvrir vos mensualités. Enfin, puisque les taux d’intérêt des banques restent aujourd’hui peu élevés, vous pourrez emprunter à moindre coût et profiterez d’un bon effet de levier. Pour mener à bien ce projet immobilier, vous devez suivre 5 étapes.

 

Étape 1 : une préparation minutieuse du projet

Puisque c’est la première fois que vous faites un investissement locatif, il faudra à tout prix élaborer un plan clair en amont. En effet, sans lui, vous pourriez vous laisser surprendre par des obstacles imprévus, tels que la révision à la baisse de votre loyer. Pour ne pas diminuer votre rentabilité, vous devrez donc emmagasiner un maximum d’informations.

 

Le choix de la cible

Pour déterminer votre cible, il faudra avoir des objectifs clairs et savoir précisément ce que vous voulez faire de votre logement. Vous pouvez, par exemple, vous poser les questions suivantes :

  • - Vais-je peut-être habiter dans cette maison après sa location ?
  • - Est-ce que mes enfants vont y vivre plus tard ?
  • - Ai-je besoin d’une maison sur la côte pour ma retraite ?
  • - Ai-je envie de percevoir des loyers à court terme ou durablement ?
  • - Quel montant minimum je souhaite percevoir de mes loyers ?

Toutes ces questions vous permettront de déterminer : le type d’habitation, la localisation, la surface habitable, etc.

 

L’emplacement

En plus de la ville, il faudra aussi bien sélectionner le quartier. En effet, des paramètres tels que le voisinage et l’accessibilité des moyens de transport sont aussi à prendre en compte. En outre, la proximité des marchés et l’existence de parcs aux alentours sont de substantiels avantages. Vous devrez donc récolter des informations sur le marché immobilier local.

A lire également : Que faire en cas de désaccord avec son syndic ?

 

Étape 2 : la recherche du bien immobilier à louer

La budgétisation

Pour établir votre budget, il faudra déterminer quel montant vous êtes prêt à injecter mensuellement dans votre projet. Bon à savoir : en temps normal, le montant du loyer ne permet pas de payer la mensualité. Pour y arriver, vous devez soit rallonger la durée de remboursement, soit faire un apport.

En outre, si votre budget est restreint, un studio ou bien une chambre de bonne fera déjà l’affaire. En revanche, si vous avez plus d’argent à disposition, vous pourrez jeter votre dévolu sur deux studios ou un deux-pièces. Pour les budgets les plus conséquents, les possibilités seront bien sûr plus importantes.

 

L’état du logement

Habitation neuve ou ancienne ? Cela jouera beaucoup sur le plan financier. Primo, l’ancien reste moins cher par rapport au neuf. Investir dans l’ancien s’avère souvent plus rentable. En plus, vous avez davantage d’opportunités. Si vous n’avez pas à payer d’impôt ou vraiment très peu, c’est la meilleure option pour vous. Par contre, le montant total des impôts à payer dans l’ancien sera plus important, tout comme les honoraires du notaire et les éventuels frais de réparations.

D’un autre côté, si vous achetez du neuf et que vous le mettez en location de 6 à 12 ans, la loi Pinel vous permet de réduire votre impôt à hauteur de 12 à 21 %. Gardez aussi en tête qu’investir dans le neuf vous évite de réaliser des travaux grâce aux garanties constructeurs notamment. En outre, on relève majoritairement de meilleures performances énergétiques.

 

Étape 3 : l’élaboration du plan de financement

Pour un premier achat

Vous n’êtes pas obligé d’ajouter un apport personnel. Mais si vous y tenez quand même, ne mettez pas tout dans votre projet ! En effet, l’apport est surtout intéressant si vous souhaitez emprunter auprès des banques. Dans certaines villes comme Paris, où les loyers sont chers, bon nombre de personnes ne peuvent pas s’offrir leur résidence principale, car les prix sont trop importants. Elles s’orientent donc vers l’investissement en Province, qui offre des taux réduits. Il ne faut donc pas négliger l’investissement. Grâce à lui, vous pourrez faire assez d’économies pour acquérir ultérieurement votre résidence principale.

Bon à savoir : En général, un premier acheteur présente les spécificités suivantes :

  • - 30 ans.
  • - Revenu moyen net de 3 000 €.
  • - Épargne moyenne de 23 500 €.
  • - Apport moyen de 7 000 €.
  • - 64 % de Parisiens.

 

Pour une personne ayant déjà sa résidence principale

Si vous décidez d’emprunter, vous devez avoir un matelas financier confortable par rapport aux mensualités versées chaque mois. En effet, votre taux d’endettement ne devra pas dépasser 33 % (parfois 35 %) de vos revenus. Par ailleurs, les banques vont vérifier le solde de vos revenus une fois toutes les charges fixes soustraites. Afin d’évaluer votre capacité d’emprunt, votre prêteur considérera 70 à 80 % du loyer perçu. Concrètement, si vous percevez un loyer de 1 000 €, la banque considérera uniquement 700 € comme vos revenus réels.

 

La recherche du locataire

Location vide ou meublée

La location meublée est généralement considérée comme plus attrayante, puisque les loyers sont supérieurs et que l’on bénéficie de meilleurs avantages fiscaux (ceux liés au statut LMNP notamment). Toutefois, la location meublée comporte aussi des inconvénients, liés à un turn-over plus important. De ce fait, votre logement risque d’être souvent vacant.

 

Les méthodes de recherche d’un locataire

Vous pouvez vous occuper de cette tâche vous-même ou faire appel à un professionnel. Un courtier immobilier s’assurera de la solvabilité de vos locataires potentiels. Mais il se chargera également des formalités administratives (bail, charges diverses, congés du locataire, etc.). Bon à savoir : le recours à un gestionnaire immobilier, bien que payant, reste très pratique. Ses services coûtent entre 8 et 15 % du loyer annuel hors taxes des logements en question.

Par contre, si vous souhaitez faire cette recherche personnellement, il faudra y consacrer beaucoup de temps. Mais pas d’inquiétude ! Parmi les millions de personnes qui ont choisi cette alternative, beaucoup ont réussi avec brio. D’ailleurs, vous pouvez utiliser des sites pour utiliser des services de gestion locative, qui comprennent :

  • - Les envois automatiques des quittances de loyer.
  • - Les avis d'échéance.
  • - La demande d'attestation d'assurance habitation.
  • - Les lettres de régularisation des charges.
  • - Les relances.
  • - Etc.

Tout ce que vous avez à faire, c’est de bien gérer vos documents administratifs (contrats, factures, actes, etc.). En plus, les tarifs sont abordables.

 

La fixation du loyer

De base, si vous choisissez la location vide ou meublée, le loyer peut être fixé à votre aise. Néanmoins, il y a des zones tendues qui souffrent d’une pénurie de loyers. Du coup, il faut respecter quelques contraintes.

Pour les zones non tendues

Même si vous pouvez imposer librement un loyer en zone tendue, il est préférable de vous aligner avec les biens semblables au vôtre. La surface et la localisation sont des caractéristiques vitales. Mais d’autres éléments sont aussi à considérer, comme la présence de meubles, l’état des infrastructures, les performances énergétiques, etc.

Pour les zones tendues

Dans ce cas-ci, le loyer peut être fixé à votre guise s’il s’agit d’une première location. Toutefois, lorsque vous changerez de locataire : impossible de rehausser son montant ! Malgré tout, vous pouvez échapper à cette contrainte notamment si vous entreprenez des travaux de rénovation qui améliorent la qualité du logement. Notez qu’à Paris, tous les baux contractés à partir du 1er juillet 2019 ne doivent pas excéder un plafond nommé « loyer de référence majoré », au risque d’écoper de sanctions. 

 

La déclaration des loyers

En dépit des avantages financiers de l’investissement locatif, vous devrez également verser des impôts. Pour ce faire, il faudra calculer votre revenu foncier (RF) afin de connaître les caractéristiques de votre imposition : ce que vous pouvez faire avec Pretto.

 

Le régime foncier (RF)

Si le RF ne dépasse pas 15 000 € annuellement, vous serez soumis au régime du micro-financier. Très simple, il faut juste déclarer votre RF sur la déclaration d’impôt traditionnelle (formulaire n° 2042) portant sur le cadre 4 « Revenus fonciers » (case 4BE). Le fisc fera alors un abattement forfaitaire de 30 %, lié aux charges du bien loué. Le reste (70 %) sera compté parmi les autres revenus. Toutefois, si le régime réel vous convient mieux, optez pour lui.

 

Le régime réel

Si le RF excède 15 000 €, vous devrez suivre les dispositions du régime réel (le fait de déclarer les revenus et charges réels). Parmi les éléments à considérer, il y a les frais et charges réels au sein du formulaire n° 2044. Le résultat foncier correspond alors à votre RF, sans compter l’ensemble des charges déductibles. Les points clés de l’article :

  • - L’investissement locatif est une source de revenus très intéressante, qui vous permet de bâtir un patrimoine pour vos projets suivants.
  • - Vous ne pouvez pas investir dans le locatif sur un coup de tête. Il faudra bien réfléchir à l’utilisation du logement, au budget à injecter dans le projet, au plan de financement et défendre votre demande de prêt.
  • - Lorsque vous aurez acquis votre logement, il faudra alors rechercher les locataires, quitte à engager un courtier immobilier. Enfin, réalisez vos déclarations fiscales en bonne et due forme !

 

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