Les actions possibles d'une copropriété sans syndic

En gestion immobilière, le syndic de copropriété peut être représenté par des copropriétaires ou bien des professionnels. Le syndic doit être un mandataire du syndicat des copropriétaires. Le syndic de copropriété se charge d’assurer la conservation de l’immeuble et de gérer la copropriété et ses finances. Le fonctionnement d’une copropriété ne peut se faire sans syndic, mais les copropriétaires ont tendance à choisir entre un syndic professionnel ou élire l’un d’entre eux comme syndic non professionnel, « bénévole ». Par contre, certaines copropriétés ne désignent aucun syndic. Ces copropriétés s’organisent de manière informelle.

 

En général, les copropriétaires organisent leur gestion entre eux sans la nomination d’un syndic. En cas de litige, il sera impossible d’aller en justice contre le syndic de copropriété pour la simple raison qu’il n’existe au plan juridique. Dans une situation pareille, un ou plusieurs copropriétaires sont obligés de saisir le Tribunal de Grande Instance pour qu’il nomme un mandataire judiciaire.

 

Celui-ci doit représenter la copropriété pour la convocation d’une assemblée générale afin d’élire un syndic bénévole ou professionnel. Le coût d’une telle démarche est élevé, c’est pourquoi les copropriétaires prennent leur initiative en convoquant eux-mêmes une telle assemblée pour la nomination d’un syndic. Bien évidemment, ils n’ont pas le droit puisque seul le syndic valablement élu et donc le mandat est en cours d’exécution, peut convoquer un AG.

La désignation d’un syndic bénévole

Les copropriétaires sont autorisés par la loi à choisir leur syndic en leur sein appelé syndic bénévole. Le syndic bénévole est choisi parmi les copropriétaires lors de l’assemblée générale. Le syndic bénévole n’a pas besoin de carte professionnelle, contrairement au syndic professionnel. Les avantages du syndic bénévole pour la copropriété sont notamment une gestion moins coûteuse de la copropriété puisque la rémunération du syndic bénévole est largement inférieure celle du professionnel et en plus dans la prise de décisions, la copropriétaire est plus autonome et plus réactive car ils sont tous les deux au cœur des problèmes de l’immeuble.

 

Cependant le syndic bénévole peut demander un remboursement de ses frais et ses dépenses (déplacement, téléphone, courriers...) et même une rémunération pour ses services. Les prestations particulières d'un syndic bénévole sont gratuites alors que pour le syndic professionnel elles sont facturées. Le travail de syndic bénévole demande du temps et de la disponibilité et des compétences organisationnelles. Le syndic coopératif est également désigné par les copropriétaires parmi les membres du conseil syndical. Cependant le syndic coopératif n’est pas rémunéré.

La multiplication des copropriétés sans syndic

Les petites copropriétés sans syndic de moins de 10 lots sont gérées par le syndic bénévole. Les petites copropriétés sans syndic se multiplient pour trois raisons :

Les honoraires de syndics pour les copropriétés de moins de 5 lots sont excessifs.

Dans les petites copropriétés, les copropriétaires croient que la loi sur la copropriété ne les concerne pas.

Les missions du syndic bénévole

Le syndic bénévole est avant tout un mandataire de la copropriété pour gérer l’immeuble. Ces missions sont exactement les mêmes que celles du syndic professionnel. Le syndic bénévole est tenu de respecter les règles de copropriété qui sont :

  • Faire respecter le règlement de copropriété ;
  • Convoquer les assemblées générales et exécuter les décisions qui y sont prises ;
  • Administrer et pourvoir à la conservation de l'immeuble, notamment en s'occupant des travaux et en procédant aux recouvrements des charges ;
  • Souscrire un contrat d'assurance multirisque immeuble ;
  • Établir et mettre à jour le carnet d'entretien de l'immeuble ;
  • Procéder à l'immatriculation de la copropriété ;
  • Établir et voter le budget prévisionnel ;
  • Constituer des provisions pour travaux ;
  • Ouvrir un compte bancaire séparé ;
  • Représenter le syndicat des copropriétaires dans tous les actes civils (signature d'un contrat, relations avec les banques, les notaires, etc.), et dans les actions en justice.

L’engagement du syndic bénévole doit être à l’égard de chaque copropriétaire mais aussi à la copropriété et aux tiers tant du point de vue civil que pénal. Cependant le syndic bénévole peut démissionner en convoquant une nouvelle assemblée générale pour valider sa démission. Si une copropriété est privée de syndic, alors un administrateur judiciaire est aussitôt nommé.